1. Чому оцінка нерухомості відіграє ключову роль при отриманні позики
Коли людина приходить до приватного інвестора за фінансуванням, усе починається з цифри. Саме вона визначає, чи отримає власник 30 000 доларів, 80 000 або всі 150 000. У 2024 році понад 58% угод із приватним капіталом укладалися саме під заставу житла. Це свідчить про те, що нерухомість лишається одним із найстабільніших активів навіть у складні періоди.
Після 2022 року ринок зазнав серйозних змін. В окремих регіонах вартість впала на 20%, тоді як у західних областях зросла на 15–25%. Станом на 2025 рік середня ціна квадратного метра в Києві коливається біля 1 800–2 500 доларів, у Львові — 1 600–2 200, у Дніпрі — приблизно 900–1 200.
Інвестор дивиться на об’єкт як на гарантію повернення грошей. Якщо позика становить 2 000 000 гривень, а житло оцінюється в еквіваленті 4 000 000, ризик значно нижчий. Саме тому оцінювання — не формальність, а ключ до всієї угоди.
Фінансова установа або приватна особа зазвичай готові надати 50–70% від вартості активу. У 2023 році середній показник становив 62%, у 2024 — вже 65%, адже ринок трохи стабілізувався.
2. Хто саме проводить оцінювання для приватного інвестора
Процес оцінки може проводити сертифікований експерт або внутрішній спеціаліст інвестора. У великих містах, таких як Київ, Харків чи Одеса, працюють сотні незалежних оцінювачів. Середня вартість їхніх послуг у 2025 році складає від 2 500 до 6 000 гривень.
Інколи приватний кредитор має власну команду аналітиків. Вони аналізують дані ринку за останні 6–12 місяців, порівнюють аналогічні продажі, враховують попит у конкретному районі.
У 2024 приблизно 47% інвесторів користувалися сторонніми фахівцями, тоді як 53% проводили внутрішню перевірку. Обидва варіанти мають право на існування.
Власнику важливо розуміти: оцінка не завжди дорівнює бажаній цифрі. Якщо господар вважає, що його будинок коштує 200 000 доларів, експерт може визначити 170 000 через стан покрівлі або застарілі комунікації.
3. Ринкова та ліквідаційна вартість: у чому різниця
Ринкова вартість — це ціна, за яку об’єкт реально може бути проданий упродовж 3–6 місяців. Ліквідаційна — це сума швидкого продажу за 30–90 днів.
Різниця між цими показниками часто становить 15–30%. Якщо житло коштує 120 000 доларів на ринку, ліквідаційна ціна може дорівнювати 90 000 або 100 000.
Інвестор орієнтується саме на другий показник. Адже у випадку прострочення понад 60 днів йому доведеться реалізовувати заставу.
У 2022 під час нестабільності різниця між показниками інколи сягала 35%. У 2025 вона зазвичай не перевищує 20%, що говорить про певну стабілізацію.
4. Які типи об’єктів найчастіше передаються під заставу
Найчастіше це квартири площею 45–90 м². У 2024 році приблизно 52% угод припадали саме на такий формат.
Другу позицію займають приватні будинки від 120 до 250 квадратів. Їх частка становить близько 33%.
Комерційні приміщення — офіси, магазини, склади — складають 10–12%. Земельні ділянки — ще 5%.
Список найліквідніших варіантів виглядає так:
- Квартири у великих містах
- Новобудови 2018–2024 років
- Будинки з автономним опаленням
- Комерція в центральних районах
Об’єкти в селах із населенням менше 5 000 людей оцінюються значно нижче через слабкий попит.
5. Вплив локації на фінальну цифру
Локація може додати або забрати 20–40% від вартості. Центр Києва суттєво відрізняється від околиць.
У 2025 різниця між Печерськом та віддаленими районами може сягати 1 000 доларів за квадрат. У Львові центральна частина дорожча приблизно на 30%.
Наявність метро, шкіл, лікарень, торгових центрів підвищує ліквідність. Відсутність інфраструктури знижує привабливість.
Інвестор аналізує навіть відстань до зупинки транспорту. Якщо вона перевищує 1 кілометр, це вже мінус для оцінки.
6. Технічний стан будівлі та рік спорудження
Рік будівництва має велике значення. Будинок 1975 року з дерев’яними перекриттями оцінюється інакше, ніж котедж 2021 року з моноліту.
Капітальний ремонт, зроблений у 2023 або 2024, може підвищити ціну на 10–15%. Замінені вікна, утеплений фасад, нова проводка — усе це впливає на цифру.
Середній термін служби багатоповерхівки становить 80–100 років. Якщо будівлі вже 60, ризики вищі.
Інвестор враховує навіть енергоефективність. У 2025 будинки з тепловими насосами коштують дорожче на 5–8%.
7. Документи, які впливають на підсумкову суму
Експерти сайта https://kredyt-pid-zastavu.com.ua/ стверджують: юридична чистота — обов’язкова умова. Наявність арештів або судових спорів може знизити суму фінансування до нуля.
Важливі документи:
- Право власності
- Техпаспорт
- Витяг з реєстру
- Кадастровий номер для землі
Якщо перепланування не узаконене, оцінка зменшується на 5–12%.
У 2024 близько 9% заявників отримали відмову саме через проблеми з паперами.
8. Формула розрахунку максимальної позики
Схема проста: ліквідаційна вартість множиться на коефіцієнт 0,5–0,7.
Приклад: об’єкт оцінений у 3 000 000 гривень. Ліквідаційна сума — 2 400 000. Інвестор готовий видати 60%. Це приблизно 1 440 000.
Ставка залежить від ризику. У 2025 середній показник для приватного капіталу становить 26–34% річних.
Чим коротший строк, тим нижчий ризик для інвестора. Позика на 6 місяців може мати 24%, на 12 — 28%.
9. Ризики інвестора та як вони закладаються у відсоток
Інвестор ризикує власними коштами. Якщо позичальник не платить 90 днів, починається юридична процедура.
Судовий процес може тривати 6–12 місяців. Додаткові витрати інколи складають 50 000–100 000 гривень.
Саме через ці ризики ставка вища, ніж у банку. Банк має доступ до дешевших ресурсів, приватна особа — ні.
У 2023 середня прибутковість таких угод становила 28%, у 2024 — близько 30%.
10. Типові помилки власників при підготовці житла
Найчастіші помилки:
- Завищені очікування
- Ігнорування ремонту
- Відсутність документів
- Нереалістична оцінка
Іноді господар орієнтується на оголошення з ціною 200 000 доларів, хоча реальні продажі проходять по 170 000.
Невелике косметичне оновлення за 50 000 гривень може підвищити оцінку на 200 000.
11. Реальні приклади оцінки з цифрами
Квартира 72 м² у Києві у 2022 оцінювалася у 95 000 доларів. У 2025 її вартість становить 118 000.
Будинок 180 м² під Львовом у 2023 мав ціну 140 000. Через два роки — 165 000.
Комерційне приміщення 60 м² у центрі Одеси у 2024 оцінене у 150 000 доларів. Під заставу видали 90 000.
12. Як підвищити вартість об’єкта перед зверненням
Перед оцінюванням варто:
- Провести косметичний ремонт
- Узаконити перепланування
- Оновити документи
- Погасити комунальні борги
Свіжий фасад може додати 5–7% до ціни.
Навіть генеральне прибирання позитивно впливає на сприйняття.
13. Особливості оцінювання квартир, будинків і комерційних площ
Квартири оцінюються швидше — за 1–2 дні. Будинки потребують більше часу через перевірку землі.
Комерція враховує прибутковість. Якщо орендна плата становить 20 000 гривень на місяць, це додає привабливості.
У 2025 середній коефіцієнт для комерційних приміщень становить 0,55–0,65 від ліквідаційної вартості.
14. Терміни та витрати на процедуру
Повна процедура займає 3–7 днів.
Витрати складаються з:
- Оцінка — 3 000–6 000 гривень
- Нотаріус — 5 000–15 000
- Реєстрація — близько 1 000
Загальна сума рідко перевищує 25 000 гривень.
15. Психологія торгу з приватним кредитором
Переговори — важлива частина процесу. Якщо позичальник впевнений і підготовлений, можна знизити ставку на 1–2%.
Аргументи мають бути реалістичними: стабільний дохід, план повернення, наявність резерву.
У 2024 приблизно 18% угод укладалися на кращих умовах після переговорів.
16. Висновки та практичні поради
Оцінювання нерухомості — це поєднання цифр, аналізу та ринку. Саме від нього залежить, чи отримає власник 1 000 000 або 3 000 000 гривень.
Перед зверненням варто прорахувати всі показники: ринкову ціну, ліквідаційну вартість, коефіцієнт 0,6, ставку 28% та строк 12 місяців.
Раціональний підхід, уважність до деталей і грамотна підготовка допоможуть отримати позику на вигідних умовах та використати нерухомість як ефективний фінансовий інструмент.